לקנות דירה ברווח

כל משקיע שמכבד את עצמו מכיר את המונח לקנות ברווח, כלומר לקנות בזול כדי שנוכל למכור ביוקר, וזה נכון לכל סוג של השקעה ולא משנה באיזה תחום. אבל כיצד לעשות זאת נכון בתחום הנדל"ן? איך למצוא נכס מתחת למחיר השוק? איך להפוך בעצמנו למומחים בתחום? כל זאת ועוד בכתבה הבאה.

בכתבה הקודמת לימד אותנו עידן אביבי, איך לבנות אסטרטגיה לרכישת נכס להשקעה, איך להתמקד בצרכים, המטרות והיעדים שלנו כמשקיעים ולבדוק כל נכס מבחינה מספרית וכלכלית, ולא לפעול לפי הרגש.

בכתבה זו ילמד אותנו אביבי איך אפשר לקנות נכס ברווח, יהיה מעניין...

לאחר שבניתם אסטרטגיה לקנייה חכמה ואתם יודעים מה הסכום שעומד ברשותכם להשקעה, השלב הבא - צאו לחפש את המיקום המתאים שיאפשר לכם רכישת נכס בצורה הטובה ביותר.

ברגע שנסגרתם על המיקום אתם צריכים למצוא את ההזדמנות שתאפשר לכם לקנות ברווח.

איך תדעו מה מחיר השוק כדי שתוכלו להעריך מתי אתם קונים ברווח?

קודם כל נבין שצריך לקנות ברווח מכמה סיבות:

1. להגדיל עד כמה שניתן את מרווח הרווח העתידי.

2. כדי שאם תצטרכו ל"היפטר" או למכור את ההשקעה יחסית באופן מיידי אז לפחות תצאו אוזנים או בהפסד קטן, כי מראש קניתם את הנכס מתחת למחיר השוק.

3. כחלק מניהול הסיכונים ששתבצעו בתוכנית ההשקעה, אם תקנו בזול זה כבר יצמצם את הסיכונים להפסד וכך תנהלו את אסטרטגיית הקנייה שלכם בצורה יעילה יותר.

ישנן מספר דרכים למצוא נכסים מתחת למחיר השוק, נתחיל בראשונה שבהן – רואים נכסים!

אם אתם רוצים להיות מומחים באזור מסוים ולדעת להעריך דירות יותר טוב אפילו ממתווכים באזור אתם חייבים לראות כמה שיותר דירות. לא מדובר על כמה דירות בודדות אלא על כמה עשרות! כן כמה עשרות! בצורה זו אתם תוכלו לדעת במדויק האם דירה כלשהי שווה להשקעה מבחינת מחיר, שיפוץ ותחזוקה מהסיבה הפשוטה שתיהיה לכם השוואה להרבה דירות אחרות.

רואים כמה שיותר נכסים, כדי שיהיה למה להשוות.

הדרך לעשות את זה נכון היא לנהל טבלה שתכיל את כל הפרטים של כל נכס כגון: כתובת, מספר חדרים, גודל במ"ר,רמת שיפוץ ותחזוקה, קומה, עם/בלי מעלית וכל נתון שיעזור לכם בהשוואה. בסופו של יום אתם תגיעו למצב שברגע שתיכנסו לדירה למכירה, תוך מספר דקות בודדות כבר תדעו אם היא שווה את ההשקעה ובחלק מן המקרים תוכלו אפילו לתת הצעה מידית! הרי אתם כבר מומחים! כלומר זה ימנע מכם לפספס הזדמנויות ותדעו לזהות אותן מבעוד מועד.

החכמולוגים שבינכם, יגידו שזה המון עבודה ואין לנו זמן לזה אבל זה בדיוק מה שמפריד בין משקיע חכם למשקיע עצלן וקצת פחות חכם!

משקיע חכם יודע לנהל את ההשקעה בצורה מיטבית שכאמור חלק מהניהול זה למצוא נכס ברווח, וצמצום הסיכונים הזה שווה כל דקה של כיתות רגליים. ההחלטה על איזה סוג משקיע אתם היא בידכם...תעשו מה שנכון, לא מה שקל!

כמובן ששווה להיעזר במתווכים כדי ללמוד על השכונה ביתר פירוט. מחירים ממוצעים לשכונה, מה הפיתוח של האיזור, נתונים על שוכרים וכל שביב מידע שיעזור לכם בהצלבת נתונים בין מתווכים, לעבודת השטח שלכם, הרי אמרנו שאתם כבר מומחים!

בנוסף ישנן לא מעט מערכות מידע באינטרנט מהן ניתן להוציא נתונים נוספים שיעזרו בקבלת ההחלטה:

- לוחות מודעות באינטרנט המספקים נתונים על שכונות ומחירים. יש לשים לב שלא תמיד הנתונים מחושבים נכון כי ממוצעי המחיר לא תמיד נלקחים לפי אותו פורמט של דירה.

- באתר רשות המיסים ניתן לבדוק מחירי המכירה של דירות באותו האיזור.

- באתר המפות הממשלתי ניתן למצוא גוש וחלקה לכתובות ספציפיות ולהוסיף שכבות מידע המאפשרות לראות השבחה עתידית (לדוגמא: תחנות עתידיות של הרכבת הקלה).

מומלץ להיעזר במערכות מידע באינטרנט לקבלת נתונים משמעותיים.

דרכים נוספות לקנות ברווח:

דירות ירושה – בדרך כלל בדירות ירושה יותר קל להוריד במחיר הנכס במהלך המשא ומתן והנה הדוגמא שתמחיש זאת: נאמר ומדובר בשלושה אחים, ואנחנו אומרים שנקנה את הדירה ב- 60 אלף שקלים פחות מהמחיר המבוקש. המוכר לא רואה מול עיניו פחות 60 אלף שקלים אלא כל אח יראה ירידה במחיר של רק 20 אלף שקלים. זה יתרון פסיכולוגי נטו שיכול לעשות פלאים למחיר. מעבר לזה בדרך כלל האחים כבר רוצים לראות את הכסף בידיים כמה שיותר מהר וזה גם יתרון שלנו כקונים.

דירות גירושים – אותו כנ"ל כמו דירות ירושה. רק לפרק את החבילה מהר ושכל אחד ילך לדרכו.

עכשיו חשוב להבין שלקנות ברווח לא מחייב לקנות מתחת למחיר השוק בזמן הקנייה אלא יכול לבוא כחלק מידע עתידי שהשכלתם לחפש ולמצוא לפני קניית הנכס. ידע פנימי שלכל משקיע יש גישה אליו אם רק יבצע עבודת שטח מתאימה ושתהיה בעקבות עליית ערך עתידית משמעותית לנכס.

לדוגמא:

נכסים עם אופציית השבחה וזכויות בנייה נוספות – אם אתם מראש מחפשים נכס שתוכלו להשביח ולמכור יחסית מהר חזרה לשוק, אתם חייבים לבדוק את דף הזכויות של הנכס כדי לדעת אם יש אופציה להרחיב אותו או לבנות קומה נוספת. דף זכויות ניתן להוציא ממחלקת הנדסה של כל עירייה, בכפוף לגוש וחלקה של הנכס.

לקנות קרוב לפרויקטים עתידיים חדשים ותשתיות עתידיות חדשות. לקנות נכס בבתי רכבות ליד שכונה מתחדשת שהולכים להוסיף לה בתי ספר ושטחי מסחר או לחלופין לקנות ליד תחנות רכבת עתידיות של הרכבת או הרכבת הקלה.

לסיכום, קחו את האחריות לידיים שלכם, אם אתם רוצים להשקיע תהיו משקיעים חכמים, תבדקו, תלמדו, תעשו עבודת שטח כדי שתוכלו לזהות הזדמנויות ולהבטיח את הצלחתכם בהשקעה.

בכתבה הבאה בסדרה נראה איך לממן את העסקה בצורה הנכונה והמיטבית עבורנו.